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Das Gesetz ermöglicht nun auch in Deutschland einen Markt für an der Börse han-delbare Immobilien. Die deutschen REITs sind wie ihre ausländischen Vorbilder auf der Unternehmensebene steuerbefreit, soweit sie sich auf ihre Haupttätigkeit be-schränken. Voraussetzung hierfür ist u.a. dass die Aktiengesellschaft mindestens 75 % ihrer Erträge aus Immobilien erzielt und mindestens 75 % ihres Vermögens in Immobilien anlegt. Mindestens 90 % ihrer Erträge hat die Gesellschaft an die Aktio-näre auszuschütten, bei denen die Gewinne dann der Einkommensteuerpflicht unter-liegen. Die Eigenkapitalquote muss mindestens 60 % betragen. Zum Schutz der Mie-ter sind inländische Bestandsimmobilien, die vor 2007 gebaut wurden ausgeklam-mert.
In Abweichung zum Regierungsentwurf ist die sog. „Exit Tax“ lediglich auf REITs, nicht aber auf offene Immobilienfonds anzuwenden. Die Exit Tax bedeutet, dass Un-ternehmen, die Immobilien an einen REIT verkaufen, die Gewinne aus dem Verkauf bis einschließlich 2009 nur hälftig versteuern müssen. Damit ist es für Unternehmen attraktiv, die oftmals seit Jahren in den Bilanzen schlummernden stillen Reserven durch einen Verkauf an einen REIT aufzudecken. Die „Exit Tax“ setzt allerdings vor-aus, dass diese Immobilien mindestens fünf Jahre im Besitz des Unternehmens wa-ren. Im Regierungsentwurf waren zunächst zehn Jahre vorgesehen. Die „Exit Tax“ auf offene Immobilienfonds wurde auf Grund unerwünschter Sale-and-Lease-Back-Konstruktionen, die zu hohen Steuermindereinnahmen hätten führen können, nicht realisiert.
